USD 190,000 untuk Dibuka berbanding USD 6,400 untuk Diperolehi: Risiko Tersembunyi Di Sebalik Pemerolehan Dobi Jepun

Di Jepun dobi layan diri pasaran dagangan, kos pelaburan agak berbeza. Di Tokyo, membuka kedai francais seluas 13 meter persegi memerlukan 30 juta yen (USD 190,000) dalam kos peralatan dan pembinaan. Jumlah pelaburan ialah 38 juta yen (USD 243,000), tidak termasuk deposit sewa. Walau bagaimanapun, harga yang diminta a kedai dobi di Bandar Kisarazu, Prefektur Chiba hanya 1 juta yen (USD 6,400). Kedai ini terletak di kawasan parkir pusat bahan binaan rumah. Peralatan tersebut dihasilkan pada tahun 2020. Kedai ini juga menggunakan sistem pemantauan hasil jauh. Tetapi ia telah beroperasi dengan kerugian. Perbezaan harga mencerminkan risiko tersembunyi di sebalik pemerolehan dobi sedia ada. Bagi pelabur global yang merancang untuk memperoleh kedai sedia ada, mereka memberikan pandangan yang berharga.

Penyelesaian Dagangan Berbeza

Harga permintaan rendah menarik ramai pelabur. Mereka percaya bahawa mereka boleh memperoleh kedai matang dengan kos yang rendah. Tetapi harga yang diminta rendah tidak bermakna pemerolehan kos rendah. Kedai di Wilayah Chiba dengan harga 1 juta yen (USD 6,400) mempunyai dua penyelesaian perdagangan: terus beroperasi atau membeli peralatan dan berpindah.

Jika pelabur hanya membeli peralatan dan memindahkan kedai, mereka harus menjalankan pemulihan tapak dan kos pembongkaran dan pemasangan peralatan. Yuran pemulihan tapak dijangka 1 hingga 1.5 juta yen (USD 6,400–10,000). Yuran pemindahan peralatan ialah 0.3 juta yen (USD 2,000). Jika mereka hanya memindahkan peralatan dan memulihkan tapak, pelaburan mencecah 2.3-2.8 juta yen (USD 15,000–18,000) (tidak termasuk pengangkutan peralatan, pemasangan semula dan kos penyelenggaraan). Jika pelabur terus beroperasi, mereka harus menerima sewa, deposit dan tekanan perniagaan.

Risiko Tersembunyi

● Perbezaan keuntungan

Sesetengah pengendali mempunyai pasukan stor dan penyelenggaraan. Bagi mereka, harga permintaan yang rendah boleh dilihat sebagai saluran untuk pembelian peralatan terpakai. Tetapi bagi pendatang baru, risiko memperoleh kedai sedia ada ditukar kepada mengambil alih dan berurusan dengan tapak lama. Harga yang diminta sebuah kedai lain di Ibaraki Prefecture ialah 1 juta yen (USD 6,400), dengan tambahan 0.6 juta yen (USD 3,800) deposit keselamatan dan yuran pembrokeran hartanah. Penghawa dingin dikeluarkan oleh pemilik asal. Kebanyakan peralatan telah dibeli pada tahun 2007, dan salah satu daripadanya telah rosak. Senarai semak pemindahan hendaklah termasuk pemilikan peralatan, kemudahan sokongan, dan tanggungjawab deposit.

Keuntungan kedai agak berbeza dengan harga permintaan yang sama. Pada platform dagangan perniagaan kecil dan sederhana BATONZ, dua kedai di Prefektur Chiba mempunyai harga yang sama: 6 juta yen (USD 38,000). Keuntungan tahunan sebuah kedai ialah 1.65 juta yen (USD 10,500), manakala yang lain mempunyai hasil yang lebih tinggi. Tetapi keuntungan tahunannya ialah 0.38 juta yen (USD 2,400). Ini bermakna hasil jualan tidak dapat mencerminkan keuntungan. Faktor utama aliran tunai ialah sewa, penuaan peralatan, dan kos penyelenggaraan.

● Penilaian kedai

Kesalahpahaman biasa ialah buruh tanpa gaji pemilik. Hasil jualan tahunan sebuah kedai di Prefektur Fukushima ialah 11.2 juta yen (USD 71,000). Keuntungan tahunan ialah 6.07 juta yen (USD 38,500). Ia tidak mempunyai kakitangan rasmi. Tempoh bayaran balik mudah ialah 3.6 tahun. Menurut data, pemilik menyediakan perkhidmatan cuci dan lipat enam hari seminggu. Dia melakukan pembersihan, kutipan pembayaran dan penyelenggaraan pelanggan. Kos buruh ini tidak termasuk dalam yuran perniagaan. Berdasarkan harga buruh tempatan, kos buruh ialah 2.81-3.28 juta yen (USD 18,000–21,000). Hasil kedai sebenar merosot dengan ketara selepas mengambil kira kos buruh. Model tanpa pekerja tidak bermakna tiada pelaburan buruh diperlukan. Perkhidmatan basuh dan lipat boleh meningkatkan hasil kedai dan memperkenalkan kos buruh.

● Peningkatan peralatan

Risiko naik taraf peralatan juga wujud di kedai sedia ada. Di Wad Hanamigawa, Bandar Chiba, harga permintaan sebuah kedai ialah 4.5 juta yen (USD 28,600). Hasil tahunan ialah 6.45 juta yen (USD 40,900). Keuntungan perniagaan ialah 1.422 juta yen (USD 9,000). Tempoh bayaran balik mudah ialah 3.2 tahun. Ini nampaknya menarik. Tetapi kedai itu dibuka pada tahun 1999. Tahun pengeluaran pelbagai mesin tidak jelas. Mesin basuh 16 kg telah rosak. Ia tidak boleh dibaiki kerana alat ganti asal tidak tersedia. Pemilik asal tidak bersedia untuk melabur dalam mengemas kini peralatan. Oleh itu, pembeli harus menanggung perbelanjaan penggantian peralatan. Ia juga harus menilai sama ada trafik pelanggan semasa boleh menyokong pelaburan peningkatan peralatan. Semasa tempoh penggantian peralatan, pelanggan asal boleh memilih pesaing lain. Mereka juga harus menilai berapa lama baki peralatan boleh beroperasi secara stabil apabila peralatan diganti secara berkelompok.

● Sewa

Harga yang diminta sebuah kedai di Wilayah Tochigi ialah 8.5 juta yen (USD 54,000), termasuk hak bangunan, peralatan dan operasi. Tanah tersebut dipajak daripada pemilik tanah dengan kadar sewa yang rendah. Pajakan akan tamat pada 2029. Pada masa itu, tanah itu harus dipulihkan. Penjual berkata pajakan boleh diperbaharui selama sepuluh tahun tanpa pengesahan bertulis. Oleh itu, pendapatan tidak boleh dikira berdasarkan sewa yang rendah. Kos pembongkaran dan pemulihan harus disertakan.

Model Kewangan Sebenar

Selain pelbagai kos tersembunyi, pelabur harus memahami model kewangan sebenar dobi layan diri. Perniagaan dobi layan diri mempunyai kelebihan dalam hasil prabayar, tiada inventori dan tidak memerlukan kakitangan kaunter penerimaan tetamu. Tetapi ia memerlukan pelaburan awal yang lebih tinggi. Peralatan hendaklah diganti pada masa tertentu. Kos pengubahsuaian dan pelarasan juga lebih tinggi.

Apabila menilai kedai, tiga penunjuk - hasil perniagaan, lebihan tunai operasi dan aliran tunai boleh diagihkan jangka panjang harus diasingkan. Prinsipal pinjaman bukanlah perbelanjaan operasi dalam keuntungan. Tetapi ia perlu dibayar semula secara tunai. Susut nilai ialah item perbelanjaan bukan tunai. Tetapi perbelanjaan naik taraf yang disebabkan oleh penuaan peralatan adalah perbelanjaan tunai yang tegar. Kos peluang tidak boleh diabaikan. Jika hasil sewa daripada harta itu hampir dengan keuntungan kedai dobi, pelaburan peralatan dan risiko operasi tidak bermakna.

Kelebihan Kingstar

Kingstar menyediakan rangkaian penuh pengering basuh komersial dan mesin pencuci basah. Ia amat memahami titik kesakitan mengubah suai kedai sedia ada. Punca kehilangan adalah penuaan peralatan, kekurangan alat ganti, dan kos penyelenggaraan yang tinggi. Peralatan dobi komersial Kingstar menggunakan reka bentuk komponen universal. Ia mempunyai hayat perkhidmatan yang panjang dan boleh mengurangkan kos penyelenggaraan. Mesin pembersihan basah mewah boleh membantu mengembangkan perkhidmatan penjagaan fabrik yang halus. Oleh itu, kedai boleh beralih daripada persaingan dobi asas harga rendah. Sama ada membina kedai baharu atau menaik taraf kedai sedia ada, Kingstar boleh menyediakan penyelesaian peralatan lengkap untuk pengendali dobi global.

Kesimpulan

Apabila membeli kedai dobi sedia ada, jangan bandingkan perbezaan harga antara kedai baharu dan kedai sedia ada. Kedai harga rendah mungkin mempunyai risiko pajakan, penggantian peralatan, kos buruh dan pemulihan tapak. Kunci kepada pemerolehan bukanlah harga rendah, tetapi menilai sama ada harga aset selamat selepas mengira semua potensi tanggungjawab.

Q&A

S1: Mengapa banyak kedai sedia ada tidak boleh membuat wang walaupun dengan keuntungan yang tinggi?

A1: Keuntungan mereka tidak termasuk kos buruh pemilik percuma, susut nilai peralatan dan yuran penggantian peralatan yang dipelihara. Pemilik mendapat pulangan terhad dengan menukar masa mereka. Ini bukan hasil aset sebenar.

S2: Apakah cabaran untuk membeli kedai sedia ada?

A2: Terdapat lima risiko tersembunyi: peralatan penuaan, mesin tanpa alat ganti, pajakan tamat tempoh, pemulihan tapak tersembunyi dan kehilangan asal.

S3: Apakah data yang perlu ditumpukan untuk keuntungan sebenar dobi?

J3: Jangan fokus pada hasil jualan atau angka musim puncak bulanan. Fokus pada aliran tunai boleh agih jangka panjang selepas mengeluarkan kos buruh, sewa, penyelenggaraan, pinjaman dan kos naik taraf peralatan.